2025.05.09
東広島市八本松より相続登記のご相談をいただいた方のお声
認知症の親の土地に家は建てられる？名義変更の注意点と司法書士が教える解決策
「親の実家敷地にゆとりがあるから、そこに二世帯住宅を建てたい」
「親名義の土地に家を建てて、将来は実家と併せて管理していきたい」
このように、親の所有する土地に子世代が家を建てるケースは非常に多く見られます。しかし、いざハウスメーカーと打合せを進め、契約や住宅ローンの手続きに入ろうとした段階で「親に認知症の症状が出ており、契約が進められない」というトラブルに直面するご家族が後を絶ちません。
「認知症になった親の土地に、子は家を建てることができるのか？」
「親の土地の名義変更やローンの担保設定はどうすればいいのか？」
本記事では、司法書士の視点から認知症の親の土地に家を建てる際の問題点、東広島市での具体的な相談事例、そして「家族信託」や「成年後見制度」を活用した解決策について分かりやすく解説します。
認知症の親の土地に家を建てるのはなぜ難しいのか？
結論から言うと、親が重度の認知症になり「意思能力（自らの行為の結果を判断できる能力）」を失ってしまうと、その土地に家を建てることは極めて困難になります。
「親も『家を建てていい』と言ってくれているし、家族間なんだから大丈夫では？」と考えてしまいがちですが、法律や金融機関のルールは非常に厳格です。主な理由は以下の3点です。
1. 意思能力がないと法律行為（契約・名義変更など）が無効になる
日本の民法（第3条の2）では、「意思能力を有しなかった者がした法律行為は、無効とする」と定められています。
土地の名義変更（贈与や売買）、土地の貸し借り（使用貸借契約）、工事の承諾など、すべての契約行為には親本人の明確な意思能力が必要です。意思判断ができない状態で行われた名義変更や契約は、後から法的に無効と判断されてしまいます。
2. 親の土地を担保にする場合、住宅ローン審査が通らない
子世代が住宅ローンを組んで家を建てる際、銀行などの金融機関は「建物」だけでなく「建物が建つ土地」にも抵当権（担保）を設定します。
土地の所有者である親が銀行と「抵当権設定契約」を結ぶ必要がありますが、親に意思能力がないと判断された場合、銀行は担保設定を認めず、住宅ローンの融資を実行してくれません。
3. 親から土地を「無償で借りる（使用貸借）」こともできない
親の土地に家を建てる際、土地の買い取りや名義変更をせず「タダで借りる（使用貸借）」という形をとるご家庭も多いです。しかし、この使用貸借も立派な「契約」です。親に意思能力がなければ、土地を貸す契約を結ぶことすらできなくなってしまいます。
【事例紹介】東広島市で親の土地に家を建てようとしたAさんのケース
ここで、当センターに実際に寄せられた相談をもとに作成したモデルケース（東広島市にお住まいのAさん・40代男性）の事例をご紹介します。
相談内容：ハウスメーカーと契約寸前！しかし父親の認知症が進行…
【ご相談者】 Aさん（40代・会社員）
【ご家族】 父親（78歳・東広島市在住）、母親（75歳）
【状況】
Aさんは東広島市内にある実家の敷地が広いことから、古い離れを解体して、自分たち夫婦と子供が住むための新築住宅を建てる計画を立てました。父親も最初は「敷地に余裕があるから家を建てればいい。賑やかになって嬉しい」と大賛成してくれていました。
ハウスメーカーとの仕様決めも終わり、いよいよ建築請負契約を結び、住宅ローンの本審査を受けようとした矢先、事件が起きました。
ローン契約に伴う意思確認のため、銀行の担当者と司法書士が父親と面談した際、父親の会話が噛み合わず、自分の名前や日付、これから結ぶ契約の内容を全く理解できていないことが発覚したのです。父親は半年前ほどから物忘れが激しくなっていたものの、家族は「歳相応の認知症だろう」と軽く考えていました。しかし、診断の結果、要介護度が進行した認知症であることが分かりました。
生前贈与も売買も不可。八方塞がりになったAさんを救った方法とは
銀行からは「お父様に意思能力がないため、土地への抵当権設定契約ができません。今のままでは住宅ローンの融資は不可能です」と告げられてしまいました。
ハウスメーカーへの違約金が発生するリスクや、解体工事の手配もストップし、Aさんご一家は頭を抱えて当センターへご相談に来られました。
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生前贈与や売買：意思能力がないため不可
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無償借り受け（使用貸借）：契約が結べないため不可
このように完全に八方塞がりとなったAさんですが、当センターで状況を精密に分析し、法的な手続きを行うことで無事に解決へ導くことができました。次に、その具体的な解決策について解説します。
親の認知症の進行度で変わる！2つの解決策
認知症の親の土地に家を建てる、あるいは活用するための法的な解決策には、大きく分けて「成年後見制度」と「家族信託」の2つがあります。どちらを選択すべきかは、「親の認知症の進行度（意思能力が残っているかどうか）」によって決まります。
| 比較項目 | 成年後見制度（法定後見） | 家族信託（民事信託） |
| 対象となる状態 | すでに認知症が進行し、意思能力がない状態 | 軽度の認知症、または健康で意思能力がある状態 |
| 財産管理の目的 | 本人（親）の財産を「保護・守る」ため | 家族の希望に合わせた「柔軟な活用・承継」のため |
| 土地への住宅ローン設定 | 裁判所の許可が必要（認められないケースが多い） | 契約内容に基づき、柔軟に対応可能 |
| 手続きの相談先 | 司法書士・家庭裁判所 | 家族信託に詳しい司法書士・専門家 |
解決策①「成年後見制度」を利用する（すでに認知症が進行している場合）
すでにAさんの事例のように、親の認知症が進行しており意思能力がないと判断された場合は、「成年後見制度（法定後見）」を利用することになります。
成年後見制度とは？
家庭裁判所によって選任された「成年後見人（司法書士や弁護士などの専門家、または親族）」が、本人に代わって財産管理や契約行為を行う制度です。
【重要注意点】子のための建築や担保設定は認められにくい！
「後見人を立てれば、親の土地に自由に家を建てられる」と考える方が多いのですが、実は大きな注意点があります。
成年後見制度の本来の目的は、「本人（親）の財産を守ること」です。
親の土地に子が家を建てるために抵当権を設定したり、土地を無償で貸し出したりする行為は、裁判所から「本人の財産を危険に晒す行為」「本人のメリットにならない行為」とみなされ、許可が下りないケースが非常に多いのです。
成年後見制度を利用して家を建てる場合は、家庭裁判所や選任された後見人との緻密な協議が必要不可欠となります。
解決策②「家族信託」を利用する（まだ意思能力がある・初期段階の場合）
もし、親の認知症がまだ軽度であったり、日常会話や自分の意思表示がしっかりできる「早期の段階」であれば、「家族信託」が最強の解決策となります。
家族信託とは？
親（委託者）が信頼できる子（受託者）と信託契約を結び、「土地の管理・処分権限」を子に託す仕組みです。所有権のうち「使用・処分する権限（名義）」を子に移し、土地から得られる権利（受益権）は親に残します。
家族信託を活用するメリット
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親が認知症になっても影響を受けない：契約を結んだ後は、子が管理者（受託者）として自分の判断で土地の活用、工事契約、抵当権の設定などを行えます。
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住宅ローン審査もスムーズ：家族信託に対応している金融機関を利用することで、子が信託受託者として土地に担保を設定し、スムーズに融資を受けられます。
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実家の将来の売却や相続も安心：将来、親が施設に入る際の資金作りとして土地を売却することも、受託者である子の判断で実行可能です。
Aさんのケースでは、父親の症状を慎重に見極め、医療機関の診断書や司法書士の面談を通じて「まだ特定の契約に関する意思能力が限定的に認められる」と判断されたため、ギリギリのタイミングで家族信託契約を組成し、無事に新築住宅を建てることができました。
認知症になる前に！親の土地の名義変更（生前贈与・売買）における注意点
「それなら、親が元気なうちに土地の名義を自分（子）に変更しておけばいいのでは？」と考える方も多いでしょう。生前贈与や売買によって土地の名義をあらかじめ変更しておくことも有効な手段ですが、税金面での大きな注意点があります。
1. 贈与税・不動産取得税など、税金コストを把握する
親から子へ無償で土地の名義を変更すると「生前贈与」とみなされ、高額な贈与税が課税されるリスクがあります。
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対策例：「相続時精算課税制度」などを活用することで、贈与時の税負担を抑えられる場合がありますが、将来の相続税に影響するため総合的なシミュレーションが必要です。
2. 親子間の売買（譲渡）は適正価格で行う
贈与税を避けるために「親から土地を買い取る」という方法もありますが、相場より極端に安い価格（著しい低額譲渡）で取引すると、差額分が「みなし贈与」と判定され、やはり贈与税が発生してしまいます。
3. 「自分で登記できる」は非常に危険！
インターネットの情報を頼りに、ご自身で名義変更の手続き（所有権移転登記）を行おうとする方がいらっしゃいますが、名義変更の手続きや税金特例の選択を誤ると、数百万円単位の損害（想定外の課税や契約無効）につながる恐れがあります。必ず不動産登記と税務に詳しい司法書士・税理士へご相談ください。
まとめ：親の土地に家を建てるなら、手遅れになる前の対策が必須！
親名義の土地に家を建てる計画がある場合、「親が元気に話せている今のうち」に行動を起こすことがすべてと言っても過言ではありません。
認知症が進行してしまい意思能力を完全に失ってしまうと、家族信託などの柔軟な対策は使えなくなり、成年後見制度を選択せざるを得なくなります。そして最悪の場合、住宅ローンが組めず、新築計画そのものを断念せざるを得なくなる可能性すらあるのです。
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「親が少し物忘れが増えてきたけれど、家族信託は利用できる？」
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「ハウスメーカーとの契約を進めているが、土地の名義はどうすべき？」
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「すでに親の認知症が進んでいるが、成年後見で対応できるか知りたい」
東広島市・呉市周辺でこのようなお悩みを抱えている方は、ぜひ一度当事務所へご相談ください。
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この記事の執筆者
- 司法書士法人 渡邉事務所 代表 渡邉 一史
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保有資格 司法書士 専門分野 相続 遺言 生前対策 経歴 平成17年4月27日 渡邉一史がリキ総合事務所内で渡邉司法事務所開設
平成17年7月21日 木下敬規がガーネット司法事務所を開設
平成20年7月1日 渡邉司法事務所とガーネット司法事務所が合併
平成21年6月1日 司法書士法人渡邉事務所を設立
平成22年7月23日 東広島市に従たる事務所を開設
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